부동산 취득 자금조달 계획서｜‘돈 어디서 났냐’는 질문에 준비된 답을 하자

dsgvwsegfwae 발행일 : 2025-06-27

부동산 취득 자금조달 계획서,

“집을 샀는데, 왜 자금 출처를 내야 하죠?”
“현금이 좀 있었을 뿐인데, 계획서를 내라는 게 부담돼요...”
“잘못 쓰면 과태료 나온다는데, 어떻게 작성하죠?”

부동산을 취득할 때는 더 이상 ‘얼마에 샀는지’만 중요한 시대가 아닙니다.
이제는 “그 돈이 어디서 났는지”까지 설명해야 하는 시대입니다.

그 중심에 있는 문서가 바로
‘부동산 취득 자금조달 및 입주계획서’,
줄여서 **‘자금조달 계획서’**입니다.

오늘 이 글에서는
✔ 자금조달 계획서란 무엇인지
✔ 누가 언제 제출해야 하는지
✔ 항목별 작성 방법과 팁
✔ 주의할 점과 과태료 사례
까지 실무에 딱 맞는 정보만 콕콕 짚어드립니다.

💡 자금조달 계획서란?

부동산을 취득하는 자가, 해당 자금을 어떻게 마련했는지 서면으로 설명하는 문서입니다.
쉽게 말해,

“내가 이 집 살 때 쓴 돈, 어디서 어떻게 마련했는지 소명하는 계획서”입니다.

📌 이 계획서는 국토교통부가 부동산 시장 투명화를 위해 2020년부터 도입한 제도로,
부동산 거래를 통한 불법 자금 유입이나 자금세탁, 편법 증여 등을 막기 위한 핵심 장치입니다.

✅ 누가 자금조달 계획서를 제출해야 하나요?

거래대상	제출 여부
수도권·광역시 등 조정대상지역 내 모든 주택 거래	무조건 제출
그 외 비규제지역에서 금액 6억 원 초과 주택 거래 시	제출 의무
비규제지역 + 6억 이하 거래	제출 면제 (단, 필요 시 요청 가능)

즉,
서울·수도권·광역시에서 집을 산다면 금액에 상관없이 제출해야 하며,
지방이라도 6억 원 넘는 매매라면 작성이 필요합니다.

📌 2023년 이후에는 오피스텔, 생활형 숙박시설 거래 시에도
유사하게 자금조달 증빙을 요구받을 수 있으니 유의하세요.

🕐 언제 제출해야 하나요?

부동산 거래신고와 동시에 제출
일반적으로 부동산 계약 후 30일 이내
보통은 공인중개사가 신고 대행하면서 함께 접수

📂 자금조달 계획서 양식 구성

자금조달 계획서는 총 2페이지 정도로 구성되며,
핵심은 자금의 출처를 100% 기재하는 것입니다.

항목	세부 내역
총 취득금액	매매계약서 기준
자기 자금	예금, 현금, 증여, 퇴직금, 주식 매각 등
차입금	금융기관 대출, 사인 간 차용 등
입주 계획	실거주/임대 여부, 예상 입주 시점 등

🧾 항목별 작성법과 체크포인트

① 예금 등 금융기관 예치금

본인 명의 은행 잔고에서 충당했다면 해당 금액 기재
통장 사본 등 증빙 준비 필요

💡 간혹 과거 입금 내역 추적 요청받는 경우 있음 → 미리 준비

② 현금 보유액

평소 집에 보관 중이던 현금도 기재 가능
단, 금액이 크면 자금 출처 의심 받을 수 있음
최근엔 수천만 원 이상은 사실상 예금으로 처리하는 것이 안전

③ 증여·상속 자금

부모, 친척 등에게서 받은 금액
증여 계약서, 증여세 납부 내역 등 증빙 필수
미성년자 증여나 소득 없는 청년 증여는 조사 대상 1순위

💬 “아버지가 집 사줬어요” → 자금조달 계획서로는 OK,
→ 하지만 증여세 신고 안 하면 탈세 문제로 번질 수 있음

④ 금융기관 차입

주택담보대출, 신용대출, 전세보증금 대출 등 모두 포함
금융기관명, 차입액, 대출일자 기재
금융기관 발급 대출확인서 첨부 가능

⑤ 기타 차입금 (사채, 사인간 채무 등)

지인이나 친척에게 빌린 돈
계약서 작성 여부, 계좌이체 내역 등 확인 가능해야 인정

📌 현금 주고받은 차용은 인정 어려움
📌 반드시 송금내역 + 차용증 준비

⑥ 입주계획

실입주 여부 (YES/NO)
임대 예정이면 임대인 등록 여부, 임차보증금 여부 등도 기재

실거주 의무가 있는 규제지역일 경우 허위 작성 시 과태료 부과 가능

🚨 자금조달 계획서 작성 시 주의사항

유형	주의 내용
허위 기재	고의적 은닉, 허위 증빙 제출 시 과태료 최대 5천만 원
소득·자산 불일치	소득 없는 사람 명의 구매 시 국세청 조사 가능
미제출	신고기한 내 미제출 시 과태료 최대 500만 원
증빙 누락	국토부·국세청 조사 시 소명 어려움 → 세무조사 대상

🧭 실무 팁 – 이렇게 준비하면 좋습니다

✔ 자금 출처별 통장 사본, 송금 내역 미리 정리
✔ 증여 받은 경우 증여계약서 + 세금 납부 내역 필수 보관
✔ 대출 시 금융사 발급 대출내역서 챙기기
✔ 입주계획은 실거주 또는 임대용을 솔직히 작성

🌱 마무리 – 집을 사는 일은, 사회와의 신뢰 계약입니다

“이 돈 어디서 났어?”라는 질문이
불편하게 느껴질 수도 있습니다.
하지만 그 물음은
단지 개인의 자금이 아닌, 부동산 시장 전체의 공정성과 투명성을 지키기 위한 것입니다.

자금조달 계획서는 내 신용을 설명하는 문서이자,
사회 전체에 대한 신뢰를 증명하는 서약서입니다.

📌 제대로 작성하면 아무 문제 없고,
📌 무심코 넘기면 곧장 과태료 대상이 될 수 있는 문서.

그러니 오늘 집을 계약하셨다면,
계약서만 챙기지 말고 ‘계획서’도 함께 챙기세요.